今日、建築会社の社長から電話が。。

建築屋の社長：先日、お客さんから、購入した土地に新築住宅を建てたいとの依頼があり、工事を始めたら、水が湧き出てきて、家を建てられる状態じゃないんだけど、こんな場合、どうすればいいのかね

そんな内容のご相談でした。

私：あらら、それそはそれは、、、ちなみに、湧水が以上に出る原因は原因なんですかね

建築屋の社長：下に暗渠管が走っていて、基礎を作る部分とぶつかってしまいので。撤去したら、こういう事態になったんだよね。

私：多分、以前は瑕疵（かし）責任呼ばれていましたが、購入した土地に、買ってからわかった隠れた不備なことが出てきた場合、売主、仲介不動産会社がその責任を負うという法律が適用されるんじゃないですかね。ちょっと調べてから、折り返します。

ということで、AI先生に聞いてみたら、そういった判例も出ており、十分主張できるようでした。ちなみに、２０２０年にこの瑕疵責任という法律は、契約不適合責任という名称に代わっておりました。

私が、携わった案件ではないので、出しゃばっていく立場にもなく、あとは、弁護士さんに沿うお団された方が無難だと思いますというご返事をしました。

AIの返答、こんな感じでした。弁護士もいらない世界になるんでしょうか。凄いですね。。

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AI による概要
買った土地の下から暗渠管（あんきょかん）や湧水が出てきて建物の建築や利用に重大な支障がある場合、民法の契約不適合責任に基づき、契約解除が認められる可能性があります。ただし、すべてのケースで無条件に解除できるわけではありません。

NPO住宅110番
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契約解除が認められるための主な条件
契約目的への重大な支障：
単に水がわいたり暗渠管があったりするだけではなく、「家を建てる予定だったのに地盤改良や特別な排水・杭打ち工事が必要になり、建築が極めて困難または多額の追加費用がかかる」など、契約の目的を達せられない重大な欠陥である必要があります。
過去の裁判例（名古屋地裁平成25年4月26日など）でも、地下水や湧水により特殊な工事が必要となる土地は「通常有すべき品質を欠く」として売主の責任が認められたケースがあります。

公益社団法人 全日本不動産協会 –
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売主への催告と対応：
原則として、売主に対して相当の期間を定めて「暗渠管の撤去や補修（追完）」を求め、それに応じない場合に解除を検討する流れになります。
ただし、修補が不可能である場合や、売主が明確に履行を拒絶している場合は、催告なしで解除できることもあります。

www.yotsubasougou.jp
契約不適合が「軽微」ではないこと：
軽微な配管の埋設や、通常の範囲内の水抜き工事で対応できる程度であれば、契約全体の解除までは認められないケースも多いです。

www.yotsubasougou.jp
注意すべきポイント・初動対応
契約不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があるため、証拠の保全や専門家への調査依頼、売主・仲介業者への速やかな連絡を行いましょう。詳細な法的責任や対応の詳細は よつば総合法律事務所 をご確認ください。

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成年後見制度。。一般の方には、あまり馴染のない制度かと思います。

われわれ不動産業をしていると、この制度の制約を受けて売買仲介をするケースがたまぁにあるので、認識している制度になります。

あたらめて、成年後見制度って、どんな制度化というと、、、、、

認知症や知的障害、精神障害などによって自分で意思決定をするのが難しい人を法律的に保護し、支援する制度です。例えば、そういった方が所有する不動産を売却する場合、その方たちと直接売買することは、許されておらず、仮に売買したとしても、その契約自体無効となります。それを知りながら商いをした場合、その取引にかかわった不動産会社、司法書士が賠償を支払ったという判例もでております。

こういった方との商いは、家庭裁判所が支援者（成年後見人と呼ばれています）が選任され、その契約の代理をして支援するという制度が、成年後見制度です。

ようするに、判断能力のない方に、国が支援者選任して、その判断が間違えのないようにしてあげる制度です。

この制度、大きく法改正されました。2年後に施行されます。大きく変わるところは、従来、一度、後見人を付けると、死ぬか、後見人が必要ならない状態（痴ほうじゃなくなるとか、知的障害がなか卯案るとか、正常な状態）にならなければ、死ぬまで、一度選任された後見人を外すことができません。

その後見人の報酬はというと、月3万円くらい支払うのが一般的なようです。

例えば、80歳の認知症の方が持っている土地を売るのには、後見人を付けなければならないので、後見人を付けて売却した場合、売却後も後見人に毎月3万円の報酬を死ぬまで払い続けなければならなりません。仮にこの方が100歳まで生きると、20年間で720万円の後見人に支払うが必要となります。その土地が高く売れればいいのですが、売っても、結局は後見人の報酬に消えてしまうということであらば、そのままにしておいた方がいいという判断にもなります。そんな事情で、売らずにされている方も、世の中には多数いらっしゃるのも現実です。

今回の法制度で、売却後、後見人を外すことが可能になります。この法改正により、こんな事情で売ることを見送っていた不動産も、市場に出てくるのでは。。不動産業者側から見ると、そんな将来もあるのかなぁと勝手に推測しております。

十勝、帯広エリアに、どのくらい該当する方がいるのかは未知数ですが、個人的には、この度の法改正、良い法改正だと思ってみております。令和28年度中には、この制度始まります。

ドットコム通信10月号です。詳細はこちらから。

これからオーナーに引き渡しになる新築物件です。12部屋の募集で、5部屋申し込みとなっております。7部屋入居募集中です。２LDK、駐車場2台付き。入居開始は10月16日～。

詳細こちらから。

9月末で、7月から始まったハウスドゥの営業コンペ終了しました。帯広店の売り上げは自社企画の新築アパートなどの販売分などが上乗せとなり、今までの営業数字を上回る数字となりました。ここ数年は、頂点を目指すような数字にはなってりませんでしたが、もしかしたらワンチャンあればなぁと少々期待しながら、来月末に開催されるフランチャイズの営業コンペに参加してきます。

結果オーライでしたが、現場の方は、昨年まで物件売りまくっていたトップセールスが、急遽出身地の沖縄で、不動産業界に身を置きたいということで退職しておりました。合わせて、福井で営業しているうちの店舗の店長も退職という事態で、春先に、福井店の立て直しで、帯広店の店長を福井に転勤させたりと、いわゆる売り上げを作っていた２人が抜けた状態で、今回のコンペを迎えておりました。営業の数字、ガタ落ちするだろうなぁと心配でした。。。

実際はそうならず、逆に数字が上がっての着地となりました。“何で？”という感じですが、残ったスタッフが、その穴を埋めて、やりまくってくれたという営業コンペ期間でした。

創業して23年を振り返ってみると、私の会社においては、このパターン（優秀なスタッフが抜けた後の方が売上げが上がる）が多かったような気がします。なぜそのようなことが起るのか、私にもわかりませんが、数字だけ見ると、そうなっております。居てくれたらもっともっと数字が上がっていた感しれませんが。。。

現在のハウスドゥ帯広店の営業体制は、店長と、中堅の女性ージェント1名、新人女性スタッフ、新人男性スタッフ1名、パート女性スタッフ1名の5名隊です。あっ忘れてた・・・それにオイラが加わっています。キャリアの浅い営業スタッフ中心に営業しているという面々です。

私は、新築アパートを企画販売が仕事のメインなので、ハウスドゥの営業とは別に営業活動しているって感じですが。。。

今のスタッフの働き繰りを見ていると、キャリアに関係なく、売り上げを上げることに徹した業務を淡々とこなすプロ集団という感じがします。私からあれこれ注文したことはなく、また営業指導などできる器ではないので、そんなことはしておりませんが、それぞれ自分たちで考えて、数字を上がている状態です。

やれと言われることほどやりたくなくなるもんです。

スタッフそれぞれが、人生ドラマの主人公で、彼らから見ると私はわき役でしかないのですが、人生を面白おかしくするわき役を演じることが私の責務だと思って、引き続きこの組織でいい役者を演じたく、思っております。

私が、主人公としていられるのは、つたない言葉で、好き勝手に綴るこの社長ブログでしょうか笑。

十勝平野、収穫の秋を迎えております。先日、農家やっている同級生のところに長芋をわけてもらいに行ってきました。

200町歩（200ha）の畑を持って、作物作っています。かなり大きくやっている部類になるんだろうと思います。長芋を自前で洗浄して、箱詰めして商品として出荷しています。11月一杯まで収穫で忙しいようなんで、12月になったら飯でも行こうぜという話で、長芋いただてきました。↓結構な加工場も敷設して、10億円くらいの売り上げ規模です。農家というよりも、社員さんも大勢雇用しての一大企業って感じがしました。

十勝平野の様子、お届けします。今時期が、湿度の低く、気温もちょうどよく、気持ちがいい季節です。十勝・帯広、収穫の秋を感じに是非お越しください。

先日、買取した物件です。フルリフォーム後、リノベーション物件として、販売致します。まだ、公開前です。10月25日に販売開始予定です。

立地が人気エリアです。南付きの道路で、日当たりもばっちりです。歩いて1分のところに、フクハラいっきゅう店や、フィットネスクラブ、焼肉きんぐなどがあり、生活の利便性、いい感じです。

販売予定価格、2,750万円です。ハウスドゥまでお問い合わせください。

先日、ご紹介した投資物件3件、すべて買付入りました。築古ですが、利回りそこそこあるので、魅力的に感じていただいたのかなぁと思います。

最近出てくる売アパート、意外に高いですよね。。。今回、ブログにて先行でご紹介した物件、お得に感じたのかなぁと推測しております。

また、新しい不動産投資物件出ましたら、ブログにて先行告知致します。

乞うご期待ください。

参加は自由にしているのですが、年に1度、社員レクレーション開催しております。昨日、仕事が終わってから、ボーリング大会となりました。予想以上に盛り上がりました。

仕事のことを忘れて、楽しいひと時でした。ボーリングの選手の皆さんご苦労様でした。参加賞として、幕別町駒畠の同級生が作る長芋ネバリスター5㎏、上士幌北居辺の同級生が作るじゃが芋レッドムーン5㎏、後輩が就職している士幌農協が作る士幌チップス1箱、会社から用意しました（これ、先日のゴルフコンペの参加賞と被っています。その時、とても喜んでいただいたので、癖になって、スタッフの行事にもという発想になりました(笑)）。

打ち上げは、定番の焼肉となりました。私は、ここで終了で、スタッフを残して帰宅しました。

一緒に働く仲間と有意義な時間でした。

気が付けば、もう9月も終わり、10月になっていきます。これから、十勝・帯広は寒い季節に突入していきます。それぞれの部門で、それぞれのスタッフが、気持ち豊かに活躍してくれることを期待しております。

余談ですが、ボーリング部門優勝の藤沢社長、ストライク連発でボーリングがお上手なのには驚きました。私は、80点くらいでした(笑)。

2025年度なので、半年前に締めた直近の十勝管内の企業が、銀行から借りたお金を払えずに、滞った金額と件数が、地元紙一面に出ておりました。

代位弁済というあまり聞きなれない用語が紙面を飾っておりました。簡単に言うと、借りたお金を銀行さんに払えなくなって、代わりに保証会社が肩代わりをしてくれるということを代位弁済といいます。借りるときに、もし払えなくなったら保証会社が肩代わりするという契約で借りていることが前提ですが、その肩代わりした金額が十勝全体で昨年度は10億円を超えたということです。

新聞のグラフを見ると、ここ数年で倍くらいになっているという十勝経済の実態です。件数でみると3～４倍になっております。