1週間前の地元新聞の1面です。不動産記事になります。上がり続けていた帯広市内の土地も、ようやく？下がる兆し来るのではという記事です。どうでしょうか。。

建築費の高騰で、建物の新築棟数が減少する状況なので、土地の商いも減少している状況下、個人所得が伸びないのであれば、結果、土地の値段は下がるというのは、予想されることでしょうか。

最近では帯広の宅地、坪15万円と聞いても、そんなもんかという感覚になってしまいました。10年くらい前は、坪10万円前後だったのですが、、、気が付くと随分上がったんですね。

不動産が高いか安いかどちらがいいのか？

不動産業者として思うことは、我々は、物件が動いて初めて、仲介業の仕事が始まってくるので、不動産価格は安くなったなった方が、物件の商いが増えます。したがって、安くなる方が商売的にはマルです。

勝毎さんで報じられた記事のように、価格上昇が止まり、下がっていくことをご期待いたしております。

今年から始まった掃除会社。おそうじドットコム。ＨＰできました。こちらから

料金表など、詳細でております。会社や施設の定期清掃、一般家庭の清掃など、清掃業務でお手伝いできることがありましたら、お問い合わせください。

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どーぞ、応援頂ければ幸いです。

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そもそも、相続税について、思っていることがあるので書いてみたいともいます。

相続税を考えるときに、ここまでの相続額については、相続税かかりませんよというラインがあります。専門用語ですが、相続税の基礎控除額といいます。

計算式があります。

相続税の基礎控除の計算式は「3000万円＋相続人の数×600万円」となります。

相続する人が1人だった場合、3,000万円＋1人×600万円＝3600万円。ここまでは相続による課税を免れるということです。

2人だったら、3,000万円＋2人×600万円＝4200万円という具合になります。

お客様から、親がなくなったときに、実家の家の相続税を心配しないといけないなぁという方がおります。。よくわかります。が、しかし、よっぽどのものじゃないと、相続税の対象とならないので、心配不要ということです。中古で、不動産評価格が3,000万円を超えるものは少ないので、帯広市内の一般の住宅は、ほぼ相続税の心配は不要なんだろうと思います。

で、実際に考える必要が出てくるのは、私感として、1億円を超えてくる場合かなぁと、ざっくりのイメージです。それ以下は、さして相続税対策する必要はないと思っております。

私も含め、ほとんどのかたは気にしなくていいと言うことでしょうか。

相続税のことを何回か書いてきましたが、そんなつまらないオチがあって、スイマセン笑。

早速、現金を相続するより、不動産を相続する方が、相続税の軽減につながる理由をヒアリングして、理解できたので、少し綴ってみたく思っております。

現金でなくて、アパートにして相続する場合、どんなメリットがあるのでしょうか。以下、まとめてみました。

現金の場合、相続税の評価額は、額面どおり100%の価値となります。方やアパートの場合、これをいくらとみなすかということに際して、各々の物件に国が定めている不動産評価格なるものが存在し、その価格となります。買った価格がいくらであろうとも、相続するときの価格は不動産評価格になるということです。ここに、相続するときの節税テクニックのカラクリがあります。

実売は高く売り買いされるものでも、相続税を計算するときは、低い価格にして計算するできる。この仕組みを利用して相続税を減らすことができるというのが、ザックリの相続するなら現金より不動産の方がいいという理由になります。

で、アパートが実際にどれくらい低く計算されるかというと、大雑把に次のようになります。

建物については、実勢価格の60％くらいの評価格になります。アパートになると、住む方が借家人に限定されるという理由で、さらに評価が下げられて評価額から借家権割合（全国一律30％）をされに減額した金額になります。

土地の場合は、実勢価格の90％くらいです。

例えば、1億3000万円の現金をアパート（実売：土地3,000万円　建物1億円）に変えて、相続した場合、どれだけ相続税が軽減できるか計算したいと思います。

土地3,000万円×90％＋アパート1億円×60％×70％という計算になり、2700万円＋4200万円＝6,900万円という相続時の評価となります。つまり、1億3,000万円が計算上、6,900万円の価値に換え、相続したということにあります。

差額、1億3,000万円-6,900万円＝6,100万円。6,100万円分少なく見せかけて、相続したと言うことになります。

1億3,000万円にかかる相続税か、6,900万円にかかる相続税かの比較になります。これにかける相続税率は、相続人の数や相続するトータルの金額によって、税率が変わってきますが、仮にどっちらにも相続税が30％だったとすると、差額の6,100万円に30％。1,830万円、アパートにして相続した方が相続税が少なくなるということになります。

もし、大金を手にして、息子さん娘さんに相続するなら、賃貸しているアパートなどの不動産にして渡すというのも、一つの選択肢あのかもしれません。

もらった相続人は、売りたいときに売るのもよし、そのまま家主業で家賃収入を継続的に得ていくにもよし、状況に応じて財産を運用すればいいという話になります。

もし、みなさんの人生の中で大金が舞い込んくるような幸運にでぐわしたとき、このブログ記事を思い出して、ハウスドゥにお電話ください。

良きアドバイスと良きアパート物件を提供させていただきます笑。

先日、売りに出ていた木造3階建て12室のアパート2棟、少し高いかなぁという印象でしたが、築浅だったので、当社と取引のある大家さんに購入を促して、所有して頂きました。こちらの2棟です。

長らく商売をされてきたオーナーで、資産（手持ちの現金）を不動産にして相続するという目的で購入されました。

現金を相続するよりも、収益の上がる不動産で相続した方が、相続税が緩和されるからくりがあるようです。なので、今回は現金での購入となりました（多額の現金を持っている方、世の中にはそんな方もいるもんです）。

私は相続税の専門家ではないので、うんちくは語れないのですが、この分野の話は非常に興味があります。。

うちの顧問税理士に聞いて、得た知識はブログにて皆様にお伝えしますので、少々お時間ください。

そうそう、この24部屋。しっかり管理していきたく思っております。

 

事件が続きます。ガックリ。。

今、買付が入って融資の審査をしている物件があります。銀行の担当から、うちの担当に電話がありました。

“今、融資審査中の物件、容積率オーバーで融資対象外となります”

どういうことかというと、家を建てる宅地には、この大きさまでしか建てることが出来ないという限度が定められており、今回の物件は、その限度を超えた大きさの物件で、この決まりを守られていないので、銀行ではこの物件には、お金を貸すことができませんということでした。

余談ですが、容積率って、こんな率です↓↓

土地に対する、建物の床面積の割合を言います。上の図で言うと、土地の上に2階建ての建物がありますという例で、土地が100㎡、1階と2階の床面積の合計が75㎡だとすると、この物件の容積率は、75/100＝75％ということになります。もし、この土地に定められている容積率が60％ということになっていれば、この建物は、容積率オーナーということになります。

容積率オーバーな物件であっても、壊してくださいとか、罰金を支払ってくださいとかのペナルティはないのですが、違法建築物件ということになります。銀行の住宅ローンは、対処外となりますので、もし、違法建築の物件を購入される場合は、現金でしか買えない物件ということになります。

今回、我々が売却予定の物件は、この違法建築物件だったといことでした。チェック不足でした。

では、なぜ、そのようなことが起こったかということを書き留めておきます。

新築して建てたときは、その制限内の建物だったのですが、家族が増えて、数年後にリフォームして、増築したため、そのようなことになっていたということです。

そのような事情を知らず、容積率オーバーであるという確認も怠ってしまった我々のチェックミスでした。

プロの我々が仲介に入っているにもかかわらず、折角、気に入って購入申し込みされ、楽しみにしているお客様に対しては、申し訳ない気持ちでおります。

この商いを成立させるために、この容積率オーナーを解消するには、隣地の土地を買い増すか、建物を一部壊して狭くするかしかないのかなぁと思案しておりました。

家屋調査士さん、建築業者さん、不動産会社の同業者さんなどに、相談して知恵を授かりました。

アドバイスを頂いたのは、もし、使わない部屋があるのであれば、壁でふさいで使えなくしてしまえば、建物の床面積を減らすことができるということでした。

今回、微々たる広さがオーバーしていただけだったので、その広さ分、使わなくなってもいい部分をお客様と打ち合わせをして、壁でふさぎ、未使用部分とすることにしました。

オーバーしていた面積が少なかったこと、お客様がどうしてもこの物件を購入したいという強い希望があったので、事なきを得たのですが、我々のチェック体制の不甲斐なさを感じつつ、今、預かっている物件が、違法建築物件になっていないかどうかスタッフに再チェックさせました。

先日のゴミ事件といい、容積率オーナー物件の扱いといい、我々も、まだまだだなぁと反省しております。

前向きなことを綴りたいのですが、自分たちの戒めの気持ちも込めて、また、同じ轍を踏まれることがないことを願って、恥を忍んで綴っておきます。

先日、釧路のスタッフから電話が入りました。どんな内容化というと、、、

7月に買い取って売却した釧路の中古物件があるのですが、売却後、床下から建築した時のゴミがでてきので、何とかしてほしいという内容でした。

さすがに、買い取るときにチェックできず、売却した後、購入者にてお風呂をリフォームしようとした時に、床下に建築時の大量のゴミがあることがわかり、当社に連絡が入りました。

我々が買い取った時には、すでにこのゴミたちはあったんだろうと思います。。とは言え売った側の責任も感じており、また、チェック不足だった我々の過失も素直に認め、ごみの撤去費用は、こちらで持たせて頂くことにしました。授業料だと思って、前向きに考えることにします。

私は、現地に行って確認はしておりませんが、スタッフから送られてきた写真をみて、結構な量に驚いてしまいました。同時に、築30年以上経っている古い物件なんですが、建築当時、出たごみを床下に入れて、売り渡す建築業者が存在していたということに、人のすることなんだろうかと驚きとショックを受けてしまいました。帯広では、そのような業者がいないことを願ってはおりますが。。。

今後、この手のチェックは用心深くなりました。

物件を買い取るときは、床下のチェックも可能な限り、しないといけないなぁと教訓になりました。中古物件を買われる方、また、買取りされる不動産同業者の方、注意喚起の気持ちも込めて、我々が経験した失敗事例が繰り返されないことを願い、ブログにて書き残しておきます。

ブログで紹介しておりました新築の賃貸物件。木造2階建ての物件2棟。あれこれ考えて間取りが固まりました。できうる限りリビングを広くしております。駐車場2台付なので、１LDKですが2人入居もよろしんじゃないでしょうか。。

で、間取図こんな感じです。

こんな感じで横並びになります。

外観はまだ決まておりませんが、少し洋風でいこうかなぁと計画中です。こんなアパートどうでしょうか。

１LDK　6.3万円・２LDK　7.3万円　前後での家賃設定を予定しております。完成は、先の話になりますが、来年6月です。合わせて、アパートを所有するオーナーの方も募集致しております。。

 

みなさん、連休はどのようにお過ごしでしょうか。私は、昨日はロゴスと勝毎さんとゴルフでした。お互い年が1つ違いなので、仲良くお付き合いさせてもらっております。どちらも大きな会社を経営されているので、経営者目線でみると、私など足元にも及びませんが。。笑。。

ということで、今日は仕事日です。朝、気になっていた現場を見てきました。こちらです↓↓。

帯広市西8条北4丁目。買い取った中古物件。リフォームして再販することを検討しておりました。1枚目の写真のように庭の土地面積が広い物件です。中古物件として売るには、庭の土地代が上乗せされてしまうため、販売価格が高くなるので、どしようかなぁと迷っておりました。

思案した結果、敷地が300坪以上と広いので、解体してアパートを建てる計画に変更しました。横並びに2棟建ちます。ちょうど、解体作業が始まりました。同時進行で、アパートの設計して確認申請を上げる作業、始まっていきます。

来春物件に間に合わせたいのですが、ちょっとタイトなスケジュールになりそうです。この辺は、低層の建物しか建てることができまい住宅地なので、2階建ての木造アパートの計画です。全部で12世帯の予定です。そんなこともあって、1世帯、ゆったり3メートル幅の駐車場（通常よりも50センチ広いです）、駐輪場を敷設する賃貸アパートになります。追って、詳細情報ブログにて先行して皆様にお伝えし行きます。

この物件のオーナーも募集しております。利回り7.5％くらいの不動産投資利回り物件です。

釧路市内に賃貸アパート、釧路市旭町に建築中です。2棟、11月完成予定です。同時に投資物件として販売も致しております。物件は、1棟に１LDK×3室　２LDK×3室の3階建てになります。横並びに2棟建ち並びます↓↓↓。駐車場は1室につき2台完備です。

賃料こんな感じです。

釧路市内で新築物件お探しの方は、アパマンショップ釧路店までお問い合わせください。

電話　0154-64-5335

不動産の投資物件の購入で興味のある方は、私、池原までお問い合わせください・

電話　0155-67-6005