自衛隊前の新築アパート。確認申請に時間がかかっておりましたが、許可がおりたので、工事スタートとなっております。3棟、並びます。まずは1棟、基礎工事が終わりました。順次、建築スタートしていきます。年度内3月に引き渡し予定です。

以前ブログにてご紹介した通り（1棟目、2棟目、3棟目）、広めの１LDK、2LDK、一部テナント物件が立ち並ぶ予定です。これから入居募集となります。

募集受付は、アパマンショップ帯広南店、帯広西店まで。

長く勤務して頂いている私と同級の女性スタッフが、この度、めでたく、ご入籍されました。

年もいい感じに重ねてこられたので、このまま独身で突っ走っていかれるのかなぁと思っておりましたが、良きパートナーが見つかり何よりです。

ご入籍おめでとうございます。本人からラインが来まして、引き続き仕事を続けて頂けるというメッセージがありました。寿退社ではなかったので、安心いたしました。優秀なスタッフなので、末永く、お仕事を続けていかれることを期待しております。阿部さん、今後ともよろしくお願いします。家庭第一でOKです。

 

9月最終日となりました。年度上期の〆日でもあります。帯広市内、暖かいせいか、紅葉はまだです。朝晩の気温が一桁になってくると、一気に色づいてくるんですが、暖かい秋も悪くないなぁと思ったりもしております。ゴルフをされる方にとっては、この暖かさ、さらに続けばなぁと歓迎ムードでしょうか。

7月からスターとしたハウスドゥの営業コンペも今日で終了です。例年並みの数字で終えそうです。なかなか急に営業数字って伸びないもんですね。。。若干、買取強化した分、営業の数字上乗せできたかなぁという感じではありますが、グランプリを狙うのには、どうでしょうか。。微妙な数字でしょうか。。

ハウスドゥの営業コンペもレベルが上がり過ぎて、受賞には程遠くなっておりますが、ともあれ、11月20日に開催される営業コンペの発表会は、スタッフと参加予定です。

今年も、あと3か月となりました。年末にかけて、加盟しているアパマンショップ、ハウスドゥのフランチャイズの行事もいくつか予定されております。そんな行事に参加しながら、モチベーション上げて行ければと思っております。

1週間前の地元新聞の1面です。不動産記事になります。上がり続けていた帯広市内の土地も、ようやく？下がる兆し来るのではという記事です。どうでしょうか。。

建築費の高騰で、建物の新築棟数が減少する状況なので、土地の商いも減少している状況下、個人所得が伸びないのであれば、結果、土地の値段は下がるというのは、予想されることでしょうか。

最近では帯広の宅地、坪15万円と聞いても、そんなもんかという感覚になってしまいました。10年くらい前は、坪10万円前後だったのですが、、、気が付くと随分上がったんですね。

不動産が高いか安いかどちらがいいのか？

不動産業者として思うことは、我々は、物件が動いて初めて、仲介業の仕事が始まってくるので、不動産価格は安くなったなった方が、物件の商いが増えます。したがって、安くなる方が商売的にはマルです。

勝毎さんで報じられた記事のように、価格上昇が止まり、下がっていくことをご期待いたしております。

今年から始まった掃除会社。おそうじドットコム。ＨＰできました。こちらから

料金表など、詳細でております。会社や施設の定期清掃、一般家庭の清掃など、清掃業務でお手伝いできることがありましたら、お問い合わせください。

この会社を設立した理念は、清掃業務と通じて社会貢献するというのは第一の理念ですが、加えて、設立メンバーの永田の強い思いもあり。掃除の業界でお仕事される皆様の社会的地位の向上と所得の向上をもう一つの理念にしております。この会社と通じて、思い描くことを成し遂げてみたいと思っております。私も、その気持ちに共感し、社業として営んでいる賃貸管理業務から出る清掃、売買仲介で出る清掃など可能な限りの仕事を提供しております。仕事が尽きることがないよいに、安定してお仕事を続けていただける環境作りは、私の役目でしょうか。

どーぞ、応援頂ければ幸いです。

現在、10名ほどのスタッフを抱えて事業をしております。第１ステージで20名のスタッフまで社員を常時募集していきます。主婦の方が多いので、働く曜日、時間など、ご希望を重視し働く環境を提供しております。

一緒に清掃業界の向上目指して力になって頂ける方、お待ち申し上げております。現在、全員女性スタッフですが、男女問いませんのでお問合せください。

TEL0155-67-6367　担当藤沢まで

そもそも、相続税について、思っていることがあるので書いてみたいともいます。

相続税を考えるときに、ここまでの相続額については、相続税かかりませんよというラインがあります。専門用語ですが、相続税の基礎控除額といいます。

計算式があります。

相続税の基礎控除の計算式は「3000万円＋相続人の数×600万円」となります。

相続する人が1人だった場合、3,000万円＋1人×600万円＝3600万円。ここまでは相続による課税を免れるということです。

2人だったら、3,000万円＋2人×600万円＝4200万円という具合になります。

お客様から、親がなくなったときに、実家の家の相続税を心配しないといけないなぁという方がおります。。よくわかります。が、しかし、よっぽどのものじゃないと、相続税の対象とならないので、心配不要ということです。中古で、不動産評価格が3,000万円を超えるものは少ないので、帯広市内の一般の住宅は、ほぼ相続税の心配は不要なんだろうと思います。

で、実際に考える必要が出てくるのは、私感として、1億円を超えてくる場合かなぁと、ざっくりのイメージです。それ以下は、さして相続税対策する必要はないと思っております。

私も含め、ほとんどのかたは気にしなくていいと言うことでしょうか。

相続税のことを何回か書いてきましたが、そんなつまらないオチがあって、スイマセン笑。

早速、現金を相続するより、不動産を相続する方が、相続税の軽減につながる理由をヒアリングして、理解できたので、少し綴ってみたく思っております。

現金でなくて、アパートにして相続する場合、どんなメリットがあるのでしょうか。以下、まとめてみました。

現金の場合、相続税の評価額は、額面どおり100%の価値となります。方やアパートの場合、これをいくらとみなすかということに際して、各々の物件に国が定めている不動産評価格なるものが存在し、その価格となります。買った価格がいくらであろうとも、相続するときの価格は不動産評価格になるということです。ここに、相続するときの節税テクニックのカラクリがあります。

実売は高く売り買いされるものでも、相続税を計算するときは、低い価格にして計算するできる。この仕組みを利用して相続税を減らすことができるというのが、ザックリの相続するなら現金より不動産の方がいいという理由になります。

で、アパートが実際にどれくらい低く計算されるかというと、大雑把に次のようになります。

建物については、実勢価格の60％くらいの評価格になります。アパートになると、住む方が借家人に限定されるという理由で、さらに評価が下げられて評価額から借家権割合（全国一律30％）をされに減額した金額になります。

土地の場合は、実勢価格の90％くらいです。

例えば、1億3000万円の現金をアパート（実売：土地3,000万円　建物1億円）に変えて、相続した場合、どれだけ相続税が軽減できるか計算したいと思います。

土地3,000万円×90％＋アパート1億円×60％×70％という計算になり、2700万円＋4200万円＝6,900万円という相続時の評価となります。つまり、1億3,000万円が計算上、6,900万円の価値に換え、相続したということにあります。

差額、1億3,000万円-6,900万円＝6,100万円。6,100万円分少なく見せかけて、相続したと言うことになります。

1億3,000万円にかかる相続税か、6,900万円にかかる相続税かの比較になります。これにかける相続税率は、相続人の数や相続するトータルの金額によって、税率が変わってきますが、仮にどっちらにも相続税が30％だったとすると、差額の6,100万円に30％。1,830万円、アパートにして相続した方が相続税が少なくなるということになります。

もし、大金を手にして、息子さん娘さんに相続するなら、賃貸しているアパートなどの不動産にして渡すというのも、一つの選択肢あのかもしれません。

もらった相続人は、売りたいときに売るのもよし、そのまま家主業で家賃収入を継続的に得ていくにもよし、状況に応じて財産を運用すればいいという話になります。

もし、みなさんの人生の中で大金が舞い込んくるような幸運にでぐわしたとき、このブログ記事を思い出して、ハウスドゥにお電話ください。

良きアドバイスと良きアパート物件を提供させていただきます笑。

先日、売りに出ていた木造3階建て12室のアパート2棟、少し高いかなぁという印象でしたが、築浅だったので、当社と取引のある大家さんに購入を促して、所有して頂きました。こちらの2棟です。

長らく商売をされてきたオーナーで、資産（手持ちの現金）を不動産にして相続するという目的で購入されました。

現金を相続するよりも、収益の上がる不動産で相続した方が、相続税が緩和されるからくりがあるようです。なので、今回は現金での購入となりました（多額の現金を持っている方、世の中にはそんな方もいるもんです）。

私は相続税の専門家ではないので、うんちくは語れないのですが、この分野の話は非常に興味があります。。

うちの顧問税理士に聞いて、得た知識はブログにて皆様にお伝えしますので、少々お時間ください。

そうそう、この24部屋。しっかり管理していきたく思っております。

 

事件が続きます。ガックリ。。

今、買付が入って融資の審査をしている物件があります。銀行の担当から、うちの担当に電話がありました。

“今、融資審査中の物件、容積率オーバーで融資対象外となります”

どういうことかというと、家を建てる宅地には、この大きさまでしか建てることが出来ないという限度が定められており、今回の物件は、その限度を超えた大きさの物件で、この決まりを守られていないので、銀行ではこの物件には、お金を貸すことができませんということでした。

余談ですが、容積率って、こんな率です↓↓

土地に対する、建物の床面積の割合を言います。上の図で言うと、土地の上に2階建ての建物がありますという例で、土地が100㎡、1階と2階の床面積の合計が75㎡だとすると、この物件の容積率は、75/100＝75％ということになります。もし、この土地に定められている容積率が60％ということになっていれば、この建物は、容積率オーナーということになります。

容積率オーバーな物件であっても、壊してくださいとか、罰金を支払ってくださいとかのペナルティはないのですが、違法建築物件ということになります。銀行の住宅ローンは、対処外となりますので、もし、違法建築の物件を購入される場合は、現金でしか買えない物件ということになります。

今回、我々が売却予定の物件は、この違法建築物件だったといことでした。チェック不足でした。

では、なぜ、そのようなことが起こったかということを書き留めておきます。

新築して建てたときは、その制限内の建物だったのですが、家族が増えて、数年後にリフォームして、増築したため、そのようなことになっていたということです。

そのような事情を知らず、容積率オーバーであるという確認も怠ってしまった我々のチェックミスでした。

プロの我々が仲介に入っているにもかかわらず、折角、気に入って購入申し込みされ、楽しみにしているお客様に対しては、申し訳ない気持ちでおります。

この商いを成立させるために、この容積率オーナーを解消するには、隣地の土地を買い増すか、建物を一部壊して狭くするかしかないのかなぁと思案しておりました。

家屋調査士さん、建築業者さん、不動産会社の同業者さんなどに、相談して知恵を授かりました。

アドバイスを頂いたのは、もし、使わない部屋があるのであれば、壁でふさいで使えなくしてしまえば、建物の床面積を減らすことができるということでした。

今回、微々たる広さがオーバーしていただけだったので、その広さ分、使わなくなってもいい部分をお客様と打ち合わせをして、壁でふさぎ、未使用部分とすることにしました。

オーバーしていた面積が少なかったこと、お客様がどうしてもこの物件を購入したいという強い希望があったので、事なきを得たのですが、我々のチェック体制の不甲斐なさを感じつつ、今、預かっている物件が、違法建築物件になっていないかどうかスタッフに再チェックさせました。

先日のゴミ事件といい、容積率オーナー物件の扱いといい、我々も、まだまだだなぁと反省しております。

前向きなことを綴りたいのですが、自分たちの戒めの気持ちも込めて、また、同じ轍を踏まれることがないことを願って、恥を忍んで綴っておきます。

先日、釧路のスタッフから電話が入りました。どんな内容化というと、、、

7月に買い取って売却した釧路の中古物件があるのですが、売却後、床下から建築した時のゴミがでてきので、何とかしてほしいという内容でした。

さすがに、買い取るときにチェックできず、売却した後、購入者にてお風呂をリフォームしようとした時に、床下に建築時の大量のゴミがあることがわかり、当社に連絡が入りました。

我々が買い取った時には、すでにこのゴミたちはあったんだろうと思います。。とは言え売った側の責任も感じており、また、チェック不足だった我々の過失も素直に認め、ごみの撤去費用は、こちらで持たせて頂くことにしました。授業料だと思って、前向きに考えることにします。

私は、現地に行って確認はしておりませんが、スタッフから送られてきた写真をみて、結構な量に驚いてしまいました。同時に、築30年以上経っている古い物件なんですが、建築当時、出たごみを床下に入れて、売り渡す建築業者が存在していたということに、人のすることなんだろうかと驚きとショックを受けてしまいました。帯広では、そのような業者がいないことを願ってはおりますが。。。

今後、この手のチェックは用心深くなりました。

物件を買い取るときは、床下のチェックも可能な限り、しないといけないなぁと教訓になりました。中古物件を買われる方、また、買取りされる不動産同業者の方、注意喚起の気持ちも込めて、我々が経験した失敗事例が繰り返されないことを願い、ブログにて書き残しておきます。