今日、建築会社の社長から電話が。。

建築屋の社長：先日、お客さんから、購入した土地に新築住宅を建てたいとの依頼があり、工事を始めたら、水が湧き出てきて、家を建てられる状態じゃないんだけど、こんな場合、どうすればいいのかね

そんな内容のご相談でした。

私：あらら、それそはそれは、、、ちなみに、湧水が以上に出る原因は原因なんですかね

建築屋の社長：下に暗渠管が走っていて、基礎を作る部分とぶつかってしまいので。撤去したら、こういう事態になったんだよね。

私：多分、以前は瑕疵（かし）責任呼ばれていましたが、購入した土地に、買ってからわかった隠れた不備なことが出てきた場合、売主、仲介不動産会社がその責任を負うという法律が適用されるんじゃないですかね。ちょっと調べてから、折り返します。

ということで、AI先生に聞いてみたら、そういった判例も出ており、十分主張できるようでした。ちなみに、２０２０年にこの瑕疵責任という法律は、契約不適合責任という名称に代わっておりました。

私が、携わった案件ではないので、出しゃばっていく立場にもなく、あとは、弁護士さんに沿うお団された方が無難だと思いますというご返事をしました。

AIの返答、こんな感じでした。弁護士もいらない世界になるんでしょうか。凄いですね。。

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AI による概要
買った土地の下から暗渠管（あんきょかん）や湧水が出てきて建物の建築や利用に重大な支障がある場合、民法の契約不適合責任に基づき、契約解除が認められる可能性があります。ただし、すべてのケースで無条件に解除できるわけではありません。

NPO住宅110番
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契約解除が認められるための主な条件
契約目的への重大な支障：
単に水がわいたり暗渠管があったりするだけではなく、「家を建てる予定だったのに地盤改良や特別な排水・杭打ち工事が必要になり、建築が極めて困難または多額の追加費用がかかる」など、契約の目的を達せられない重大な欠陥である必要があります。
過去の裁判例（名古屋地裁平成25年4月26日など）でも、地下水や湧水により特殊な工事が必要となる土地は「通常有すべき品質を欠く」として売主の責任が認められたケースがあります。

公益社団法人 全日本不動産協会 –
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売主への催告と対応：
原則として、売主に対して相当の期間を定めて「暗渠管の撤去や補修（追完）」を求め、それに応じない場合に解除を検討する流れになります。
ただし、修補が不可能である場合や、売主が明確に履行を拒絶している場合は、催告なしで解除できることもあります。

www.yotsubasougou.jp
契約不適合が「軽微」ではないこと：
軽微な配管の埋設や、通常の範囲内の水抜き工事で対応できる程度であれば、契約全体の解除までは認められないケースも多いです。

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注意すべきポイント・初動対応
契約不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があるため、証拠の保全や専門家への調査依頼、売主・仲介業者への速やかな連絡を行いましょう。詳細な法的責任や対応の詳細は よつば総合法律事務所 をご確認ください。

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