土地のうえに建物がある不動産を売買するときに、とても曖昧なことがあります。

例えば、1000万円の中古住宅の売買するとき、売買契約書に1000万円のうち、土地がいくら、建物がいくらと記入する項目があります。この金額の振り分け、明確な基準がなく、売主、買主納得すれどのような振り分けでもいいことになっています。

上の場合だと、トータルの金額が1000万円になればいいので、土地が100万円、建物が900万円としてもいいし、土地を500万円、建物を500万円にしても、売買契約上問題ありません。売買仲介を業として毎年200本前後商いしている我々でさえも、案外、ここの振り分けのところ、曖昧だなぁと感じることと、国が明確なルールを決めたらいいのになぁと思ったりもします。

この話を取り上がたのは、適当に決めた土地と建物の振り分けの金額が違うと、売買契約後に支払う消費税が変わってくるという現実があります。支払う消費税が、虫側に有利になり、買主側に不利になったり、またその逆のことが起きたりするので、このカラクリについて少し綴ってみたいと思います。

ポイントは、中古物件の商いにおいて、土地には消費税がかからず、建物には消費税がかかるという税制上の取り扱いがあるということです。

さっきの例で、消費税がどれくらい違うか見てみると、下の表のような感じになります。建物500万円は税込み価格で、その中に含まれている消費税は約45万円。建物900万円とした場合は約81万円の消費税が含まれているということになります。

約36万円の消費税の違いが出てきます。

では、問題です。もし、あなたが個人所有で所有する自宅を1000万円で、売却する場合、建物を500万円にするか、それとも900万円にするか、どっちでもいいよと言われたら、どちらの金額にしますか？

売買契約の時に預かった消費税は、のちに国に返納するというカラクリだったら、少ない方がいいので、500万円の方がいいですよね。なので、500万円と思われる方が多数だと思います。。。

が、しかし、現実には、どっちでも同じという落ちがあり、よって、500万円も900万円でもどっちでもいいんです笑。

個人の方って、納税業者ではないので、仮に売ったものに消費税が含まれていてもその消費税を国に治める必要はありません。これが、納税業者が売主だと、建物500万円で商いしたら、約45万円納めないといけないし、建物を900万円にしたら81万円を納めないといけないことになります。よって、納税業者が売主だったら、建物の割合できるだけ少ない方がいいということになります。

じゃ、いっそのこと、納税業者が売主の場合、建物1円、土地999万9,999円の売買契約にしたら、1円の中に含まれる消費税ということになるのでほぼ0円ということで、そうしたらいいんじゃないか。。という思考になりますがこれって、どうなんでしょうね。

先日、税務署の方が、うちの会社に税務調査で来てたので、聞いてみました。

答えは、脱税行為とみなされ、アウト！という判断に至りますというご返答でした。ただし、1円であるというる理由を説明でき、その説明に合理性があれば、セーフになることもある得るというご返答でした。

どっちよ～と思いましたが笑。

例えば、建物内で自殺があり、損傷がひどく価値が著しく低下したので、1円にしたとか、そんな正当な言い分があれば、、ということなんだろうと思います。

単に、消費税を払いたくないので、1円にしたというのは、まかり通らないようです。

では、土地の建物の割り振りをいくらずつにしたらよいかということにありますが、税務職員が曰く、無難な土地と建物の割り振りは、国が定めた（納税書に書かれている）、土地と建物の評価価格の割合（案分とも言いますが）、その割合に、振り分けた金額がなっていれば、まったく問題ないということでした。