キャップレート

“社長、この物件のキャップレートはいくらかな?”

キャップレートってなんじゃ。。。

知りませんとも言えず、ググってみました。本当に何でも調べればわかる世の中って、素晴らしいです。

キャップレートは、還元利回りとも呼ばれています。こんな計算式です。

還元利回り(%) = 1年間の利益(家賃収入-経費) ÷ 不動産価格(円)× 100

なるほど。。。

僕たちが、不動産投資の際に使う表面利回りという言葉があります。

ちなみに、こんな計算式です。

表面利回り(%) = 1年間の利益(家賃収入) ÷ 不動産価格(円)× 100

ちょっと並べてみましょう。

還元利回り(%) = 1年間の利益(家賃収入-経費) ÷ 不動産価格(円)× 100

表面利回り(%) = 1年間の利益(家賃収入) ÷ 不動産価格(円)× 100

違いが判るでしょうか。。そう、どちらも、不動産投資物件の利回りを表す言葉なんですが、還元利回りは、アパートを所有した時の経費を差っ引いての利回りで、表面利回りは、経費を全く考えない利回りということになります。

還元利回りこと、キャップレートの数字の方が、より現実に近い利回りってことなんだろうと思います。

よく、不動産投資よりも太陽光発電の投資の方がいいという方もいます。表面利回りは同じ投資でも、入退去がなく、補修費などの経費のかからない太陽光の方がキャップレートで比較するといいってことなんだろうと思います。

不動産投資の場合、キャップレートの計算に使う経費は、わからない場合、家賃収入の20%で計算するようです。

例えば、1000万円で売られえている年間家賃100万円のアパートの表面利回りとキャップレートの値どれくらい違うか計算してみると以下のようになります。

方面利回り(%):(100) ÷ 1000万円× 100=10%

キャップレート(%):(100-20) ÷ 1000万円× 100=8%

表面利回りとキャップレートの大まかな数字の違いは2%ということになります。

次回は、自信をもって、キャップレートの数字をお伝えできそうです。。

もう一つ、不動産投資で利回りを表すことばで”NOI利回り”という言葉があります。興味のある方はググってみてください。。

 

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