先日、ブログで紹介したオーロラの写真。航行中の海上自衛官になった直樹君からでした。ハワイの写真をブログで催促したところ、ブログを読んでいたうちの大家さんでもあるお父さんから、ハワイの写真が送られてきました（直樹君からラインで送られてきたものです）笑。

これまたキレイの写真なので、みなさんと共有いたします。4枚目の夜空の写真、海の上から見る夜空って、こんなにきれいなのか。。。と感動いたしました。

ちなみに、この夜空の写真。宇宙戦艦ヤマトを思い出すのは、昭和世代だからでしょうか。

“社長、この物件のキャップレートはいくらかな？”

キャップレートってなんじゃ。。。

知りませんとも言えず、ググってみました。本当に何でも調べればわかる世の中って、素晴らしいです。

キャップレートは、還元利回りとも呼ばれています。こんな計算式です。

還元利回り（%） ＝ 1年間の利益（家賃収入－経費） ÷ 不動産価格（円）× 100

なるほど。。。

僕たちが、不動産投資の際に使う表面利回りという言葉があります。

ちなみに、こんな計算式です。

表面利回り（%） ＝ 1年間の利益（家賃収入） ÷ 不動産価格（円）× 100

ちょっと並べてみましょう。

還元利回り（%） ＝ 1年間の利益（家賃収入－経費） ÷ 不動産価格（円）× 100

表面利回り（%） ＝ 1年間の利益（家賃収入） ÷ 不動産価格（円）× 100

違いが判るでしょうか。。そう、どちらも、不動産投資物件の利回りを表す言葉なんですが、還元利回りは、アパートを所有した時の経費を差っ引いての利回りで、表面利回りは、経費を全く考えない利回りということになります。

還元利回りこと、キャップレートの数字の方が、より現実に近い利回りってことなんだろうと思います。

よく、不動産投資よりも太陽光発電の投資の方がいいという方もいます。表面利回りは同じ投資でも、入退去がなく、補修費などの経費のかからない太陽光の方がキャップレートで比較するといいってことなんだろうと思います。

不動産投資の場合、キャップレートの計算に使う経費は、わからない場合、家賃収入の20％で計算するようです。

例えば、1000万円で売られえている年間家賃100万円のアパートの表面利回りとキャップレートの値どれくらい違うか計算してみると以下のようになります。

方面利回り（%）：（100） ÷ 1000万円× 100＝10％

キャップレート（%）：（100－20） ÷ 1000万円× 100＝8％

表面利回りとキャップレートの大まかな数字の違いは２％ということになります。

次回は、自信をもって、キャップレートの数字をお伝えできそうです。。

もう一つ、不動産投資で利回りを表すことばで”NOI利回り”という言葉があります。興味のある方はググってみてください。。

 

アパートの家賃回収、入居中の苦情対応、入退去時の立会いなどの仕事を請け負う仕事。”賃貸管理”というジャンルになります。

当社も、この仕事を専門的に行う会社があります。

まさしく、そのまま、株式会社賃貸管理。もともとは、賃貸斡旋の会社の一部門でしたが、分社化で、この事業を企業化しております。

その賃貸管理ですが、大家さんから預かる管理戸数が間もなく年内で3,000戸になります。1000室超えるのに10年かかりましたが、その後は、アパマンショップの斡旋力が、帯広市内の大家さんから評価を頂き、大家さんからの紹介が多くなりました。

18年前、コーポサギタニという物件の管理が、始まりです。まぁ、そん時に、こんな将来になるだなんて予想だにしておりませんでした。地味な仕事なんですが、チリも積もり、数も集まると、色々ビジネス的にも面白くなってきました。

道東エリアの北見や釧路でも、管理戸数5,000室を超える管理会社もあります。僕の代で、このレベルの管理戸数を持つ管理会社にしてみたいなぁと思っておりますが、どうでしょうか。

賃貸斡旋が強くないと、強い管理会社は作れないという考え（古い？））があります。アパマンショップの人員の増員・強化も進めながら、そんな思い描く将来を作っていけたらなぁと思っております。

今、土地の値交渉しておりますが、来年、賃貸管理の新事務所も建築する予定でおります。働きやすい環境を作りながら、スタッフが長く勤めてくれる管理会社にしていこうと思っております。惜しみなくスタッフのために先行投資していく所存でござます。

ドットコム通信の今月号アアップしております。ここから。

昨年、海上自衛隊に入隊した、当社賃貸オーナーの息子さん。訓練先から写真が送られてきました。目下、遠洋練習航海中で、57日間の海上訓練中です。ちなみに遠洋練習航海とは、以下の通りです（HP抜粋）。

海上自衛隊の遠洋練習航海は、（海上自衛隊幹部候補生学校の一般幹部候補生課程を卒業した）実習幹部に対し、長期にわたる洋上生活、各種訓練等を通じて、部隊勤務に必要な基礎的知識・技能を修得させ、指揮統率の基本を体得させ国内外に対する視野を拡大させることにより、伸展性を有する初級幹部を育成するとともに訪問国との友好親善の増進を図っています。
昭和３２年以降、毎年遠洋練習航海を実施しており、今回で６５回目となります。

（１）期間
令和３年８月２５日（水）～１０月２１日（木）（５７日間）
（２）総航程
約２４，０００ｋｍ

57日間、海の上か～。ご苦労様です。こんな世界で仕事をされている方々もいるんですね。航路を見ると北極海もコースに入っております。

で、多分、北極海を通過した時に、出くわしたオーロラなんだろうと思いますが、素敵な写真が彼から送られてきました。多分、あまり見ることができない写真なのでお見せします。

これが、オーロラか。。。実際は波打って動いている？んでしょうか。地図を見ると、今日あたりは、ハワイのパールハーバーに停船中でしょうか。

過去、一度、高校3年の卒業の時にブログにも登場している青年です。立派に活躍している姿に、感銘も受けたりしております。直樹君、立派な自衛官になることを期待しております！

今度は、おじさんに、ハワイのきれいな海の写真も送ってください笑。

帯広から車で４０分。上士幌町にある『しんむら牧場』。

牧場を見渡せるサウナをオープンさせたということを聞き、先輩2人と後輩1人で行ってきました。こんな感じです。↓

ゲストルームのようなコンクリート造りの建物の横に、コンテナを改造した5人くらいは入れるサウナがありました。建物のベランダスペースに、大きな緑色のプラスチック容器を水風呂として置いてあり、その横に、涼むスペースに椅子がいくつか置かれておりました。

“最高～”って感じのサウナでした。牛が放牧されている様子をみながら、サウナを満喫できるっていう感じです。さすがに、サウナをしながらそんな景色を見れる場所って、そうそうないような気もします。

これがウリか。。。十勝っぽくていいかもしれません。。

この辺で生まれ育った自分には、牛を見ても何も感じませんが、都会で生活されている方には、また違った感じでこの場を感じるのではないでしょうか。。。どこにでもある牧草地も活用の仕方で、その不動産価値が変わるお手本のような事例かもしれません。新村社長お見事です。

サウナ通の方、一度いかれることをおすすめします。サウナはロウリュ―式で、ロウリュ―した瞬間は、めちゃくちゃ蒸し暑くなります。水風呂は、地下水で塩素が入っていないので、目に入れても、全く痛くありません。

今日は、リラックスできた一日でした。行きたい方おりましたらご一緒します笑。

10月1日。全国的に緊急事態宣言が解除されました。おおーー。

今日から、気兼ねなく、夜の街に繰り出すことができます。というのは冗談ですが。。

少しづつ、飲食店街に活気がもどることを祈りつつ、不動産業界もさらに活気付けばなぁと思っております。

そうそう、今日から月が替わりました。ハウスドゥ営業コンペも終わりました。帯広2店舗、福井1店舗、やり切った感がありますが、また、心機一転、年末に向けてという感じでしょうか。。。少々、無理して買取った在庫も数棟あるので、年末まで売り切りたいなぁ。。と思っております。

リフォーム終わり次第、販売いたしていきます。。

ハウスドゥ帯広店の並びにあるおばんざい居酒屋『とかち野』。たまぁに行きます。

今日、月一の全体会議の後、売買の店長とお酒を飲みながら、仕事の話に花を咲かせておりました。

ここは、75歳のお婆さん（写真のマスク姿の方）が一人で切り盛りしているお店です。カウンターに料理が並べられて、好きなだけ食べれるシステムになっています。１人1,500円。飲み代は別です。だいたい食べて飲んで3,000円くらいで終わる感じでしょうか。

結局、スタッフがあとから4名加わっての飲み会になってしまいました。緊急事態も解除されたので、時間を気にすることなく、スタッフの話にっ耳を傾けておりました。まぁ、飲みながらスタッフと会食するスタイル、昭和風かもしれませんが、一番のコミュニケーションでしょうか。。

年末にかけて、エンジン全開でいきたく思っております。

大分からお客さんが来ておりました。今から12年前に仕事で知り合った方です。建設会社を経営されておりましたが、今は、会社を譲り自由人になっております。札幌まで遊びに来たついでに、帯広まで寄ってこられました。。

ビットコインが当たって、俗にいう〝億り人〟となった方です。年は私と同じ50代でしょうか。うらやましいですね笑。今現在は、引き続き電子通貨を中心に投資業を継続しており、時間は自由人です。

投資業。ギャンブルぽく聞こえるのは、投資業を知らないからなんだろうと思います。投資の本から学んでみようかなぁとAMAZONで、良さげの本を物色中です。