早いもので、９月も最終日となりました。日に日に寒くなってきました。秋の夜長は、空想に耽るものです。今日は、こんなお題を。。

もし、コロナのワクチンができて、コロナが収束したら、どんなことになるんだろう

景気は、どうでしょうか？世の中の生活スタイルはどうでしょうか？生業にしている不動産業界はどうでしょうか？コロナで控えていたいろいろな楽しみに対するリバウンド需要はどうでしょうか？

不動産業界。

こんな機運が出てきそうな雰囲気があります。是非ともそうなってほしいと願っております。

https://www.youtube.com/watch?v=uSofZSy4H10

東京の人口が減って、田舎の人口が増える。コロナがなければ、あり得なかった図式。帯広の不動産（土地、建物）が急騰するかもしれません。。帯広の不動産、買うなら今がいいかもしれません。

ハウスドゥでお待ち申し上げております。

 

半沢直樹。本日最終回でした。話題に取り残されないように、私も視聴しておりました。少々、酔っ払い気味でしたが。。。このドラマを見ていると、銀行に勤めてみたくなるのは、私だけでしょうか。半沢直樹のように、悪しきを成敗していく姿は、見ていて気持ちいいもんです。

さてさて、このドラマに感化され、不動産業という仕事を通じて、悪しきものを成敗し、社会貢献していく。。えっ？悪しきもの、成敗されるのは、誰になるんだ？

このドラマでは悪事を重ねるのは一部の政治家でしたが、不動産版の悪役は。。。と考えると、案外いないもんです。

不動産版のこの手のドラマに無理があるという結論に至りました。笑（この手のドラマでは、我々不動産業者が悪役にあることが多いので、主役の不動産業者が自らが悪役だったという、ハチャメチャなドラマならあり得るかもしれません。面白くないのでこの辺にしときます）。

ということで、1000倍返しで悪しきものを成敗するのではなく、1000倍渡しで良き知識や情報を提供していく路線で、自分の仕事を演じたく思っております。

早速ですが、普段取引している不動産投資家のお客様のために、不動産投資と減価償却のカラクリと、資産の残し方について、書き留たく思っております。参考になれば何よりです。

ビジネスをされている経営者の方々は、「減価償却」という言葉は、決算書に出てくるので、よく？知っていることだろうと思いますが。。ただ、サラリーマンのお立場で、「減価償却」というと、あまりかかわること、少ないのではないかと思います。馴染みないことでしょうか。ただし、サラリーマンの方が、不動産投資をしていく中で、この「減価償却」を理解し、「減価償却」を打ち出の小槌のように使いこなせれば、節税になり、より多くの資産を残すことを可能にするのではと思っております。

資産の残し方について、いい記事があったので、ご紹介します。少々長いですが、何度か読み返して頂き、参考になれば何よりです。少々長いので、根気よく読んでみていただければと思います。。ちなみにネタ元は、公認会計士の渋谷賢一氏の出版された本からです。。

■税金が抑えられる節税効果

キャリアアップや転職を通じて、収入が増加していくと、それに比例して支払う税金も高くなります。税金負担を少しでも小さくすることができないか、と相談されることは多いのですが、個人の方が日本でできる税金対策というのはごくわずかです。不動産を購入すると税金対策になりますが、しっかりと節税になる仕組みを理解しないと、想定していた節税効果を得られなくなる恐れがあります。

日本の税率は、超過累進税率という方法を採用しており、所得が高くなるにしたがって、高い税金がのしかかってきます（下図）。超過累進税率に基づくと、最大で所得税は45％かかり、別途住民税が10％かかります。そのため、最大では55％と、稼いだお金よりも大きな税金がかかる可能性があるのです。

まず、税金対策の話をする前に、皆さんは普段どのような流れで税金を支払っているかを説明します（下図）。

皆さんは、毎月の給料を受け取る際、源泉徴収という形で給料の額面金額から一定の税金が控除されています。年間の収入に対して税金計算をすれば1回で済むわけですが、国としては取り損なうことがないように源泉徴収という形で、概算金額を毎月徴収しているのです。なので、源泉徴収というのは、いわば税金の前払いなわけです。

そして、年度末になると年末調整という形で、1年間の税金を正確に再計算します。この、1年間の正確な計算結果と、毎月の源泉徴収された税金の合計に差額があった場合、年末調整で過不足のあった金額を還付・納税することになります。

皆さんは確定申告を行ったことはありますか？

個人の場合1月1日から12月31日までの所得を計算して、翌年の2月から3月にかけて申告を行います。個人の方で確定申告を行う場合は、所得が2000万円を超えている場合、副業で所得が20万円を超えている場合、住宅ローン控除を使う場合、医療費控除を使う場合、そして不動産を所有している場合などが挙げられます。

不動産を購入すると、新たな収入源が増えますから、不動産収入と給料収入を合算して申告し、税金の再計算をすることが必須になるわけです。

皆さんが働いて稼ぐ収入は通常給与所得として分類されます。個人事業を営んでいる場合の収入や、クリニックを開業しているような方の収入は、事業所得に分類されます。

これらの所得と不動産の所得は合算され（総合課税される、といいます）、総所得金額が算出されます。総合課税に含まれるものと含まれないものを分類したものが下の図になります。

総所得金額から一定の控除があったうえで、課税所得金額が計算され、それに対して税率が乗じられて税金が計算されます。詳細は割愛しますが、大枠はこのような計算です。

先に結論から申し上げると、不動産所得は数年間税金計算上の赤字になるため、給与所得と合計したときの総所得金額を引き下げる効果があるのです。

引き下げられた総所得金額に基づいて、税金は計算されますから、税金は年末調整で計算された税金よりも小さくなります。この小さくなった税金部分は今年度の所得税の還付、来年度の住民税の軽減という形で還元されるわけです。これが不動産の節税効果といわれるものです。

では、なぜ不動産所得は赤字になるのでしょうか？赤字になるということは損をしているということでしょうか？その仕組みを解説します。

大前提として、お財布の中の動き方、つまり毎月の収支と、税金計算上の損益の計算ロジックは別ものと考えていただく必要があります。また、働いて稼いだお金には必ず税金がかかるというのも当然理解しておく必要があります。

下の図の数字を見ていただくと、不動産所得は赤字になっています。不動産の収益は家賃収入や更新料収入が主です。一方、不動産の費用は、管理費、税金、支払手数料、支払利息、雑費などがあります。不動産の収益を費用が上回るときに、不動産所得は赤字になります。この不動産所得を赤字にする大きな要因は減価償却費という費用項目があるからです。

減価償却費は、非現金支出といわれ、現金の支出を伴わないで費用に計上できる科目です。この減価償却費は、購入したときに一括で費用計上することはできず、税法で定められた期間にわたって毎年少しずつ費用計上をしていく性質です。ほとんどの費用はお金の支出が伴うものになりますが、減価償却費はお金の支出がなくとも毎年費用として計上できる特殊な費用なのです。

不動産の節税効果を理解するうえでは欠かせない、減価償却費についてもう少し解説します。

不動産の価格は土地と建物に分かれます。そのうち減価償却の対象になるのは建物部分です。この、土地と建物の割合は、一般的には固定資産評価証明書に載っている土地と建物の価格で按分計算することが多いです。

次に、建物の価格は躯体と設備に分けられます。

鉄筋コンクリート造であれば、躯体は47年、設備は15年にわたって、均等に減価償却を行っていくことになります。ワンルームマンションはほとんどの場合がこれにあたります。中古不動産の場合には、築年数の経過を反映した耐用年数になりますので、短い期間で償却を行うことができます。

中古の場合の耐用年数

中古の残存耐用年数＝（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×0.2

経過年数が耐用年数を上回る場合には、以下が減価償却期間となります。

耐用年数×0.2

新築物件の方が耐用年数は長いから、節税には新築が有利ではないかと相談をされることもありますが、いつどれだけの金額を費用計上していくかというタイミングが変わるだけなので、全期間で考えると費用計上できる総額は変わらないということがお分かりいただけると思います。

新築の場合には、建物と土地の比率が建物の方が大きい場合が多く、その分減価償却の効果が高い場合があります。一方、中古の場合には、短期間で費用計上できる金額が大きくなるため、5年から10年くらい保有したら売却をして、不動産を入れ替えていくような投資スタイルの方には向いています。減価償却のことをまとめたものが下の図になります。

購入時にかかる諸費用（登録免許税、司法書士手数料、印紙代など）も税金計算上の費用に計上することができます。これらは購入時に支払いますが、税金計算上の経費として認められますので、その分は税金負担を引き下げる効果があり、一定の金額が還付または軽減されることになります。

不動産会社と物件を購入した後に打ち合わせをした際のお茶代や、物件巡回でかかった交通費などは雑費という項目に入れることができます。雑費についてはいくらまで計上していいという基準が税法で決められているわけではなく、購入した物件に紐づく経費であれば入れることができるという立て付けです。

ワンルーム1戸では、賃料収入はせいぜい年間100万円前後ですから、常識的に考えて戸あたりの雑費が50万円も100万円もあったら明らかにおかしい状態で、税務調査が入った場合には明確な根拠がない限り否認される可能性は高いでしょう。不動産会社から節税シミュレーションの提案を受けた場合には、雑費の計上額が多すぎないかチェックしましょう。

このように、不動産を購入することで、支払った税金の一部は戻ってきますが、これは所有期間中永続的ではないことに留意する必要があります。

減価償却は先ほど述べたように期間が決まっていますので、その期間が終われば費用に計上できる金額も小さくなり、節税効果は低くなるばかりか、納税することになります。ただ、ここで思い出していただきたいのは、収入が増えれば税金は当然に支払うことになる、という概念です。ここを忘れてしまうと、節税効果を享受した期間が過ぎるとなぜか損をしたような気持ちになります。

一般の会社員や公務員、勤務医の方は、はっきり申し上げてでき得る税金対策は限定的です。不動産投資や副業を行って必要な経費を入れていき、結果的に赤字になった各所得と給与所得を通算すること以外には、大きく税金を抑える方法はないといっても過言ではないでしょう。

てな具合で、綴られている本です。。。興味のある方、この先を読みたい方はこの本をご購入下さい。。

先日、霞が関で河野大臣が書類に押す”ハンコ”を無くすとテレビ放映されていました。

不動産業界とハンコ。深いかかわりです。賃貸契約、不動産売買契約に伴う捺印、多い多い。。実印に印鑑証明書。。捺印がなくなるというのであらば、契約業務のオンライン化も一気に加速していくことが予想されます。

弁護士ドットコムという会社があります。この会社の株価が大幅に急上昇中な会社です。弁護士集団のこの会社、契約の電子化システムを進めている会社です。投資家の間では、いずれ古来からの紙ベースの契約から契約の電子化を見込んで、この会社に投資し、株価の上昇を狙える大化けするかもしれないという銘柄です。ちなみに私は、株はしませんので、興味がないのですが。。。

この度の河野大臣の発言は、とってもエキサイトされた投資家もいたのではと思います。

いずれにしても、ハンコの事例で気づいたように、自分たちの日々行っていることで、無駄なことや改善できることあるかもしれません。早く気づいて、無駄をなくしていくということが本当の仕事なんだろうと思います。社内の無駄、なくしていきたいものです。

えっ。。案外、私が遅くまで飲んだり食べたりしていること、最大の無駄なのかもしれませんね。言い訳はできますが、自ら律していくことも、大切なスキル？なんでしょうね。。

AAA(トリプルエー)。日本の若手アイドルグループではありません。。

我が社のアイドル３人組です。。

たまたまなんですが、当社のアパマンショップの女性スタッフの苗字、全員阿部さんです。3名なんですが。。

3人のイニシャルをとって、AAA(トリプルエー)などと勝手に喜んでいます。。。スイマセン。。

阿部さんというと全員返事をすることになるので、下の名前で○○さんと呼ぶのがいいのかなぁと思っておりますが、どうでしょうか。

ちょっと我が社のたまたまを綴ってみました。ちなみに、お隣の国、韓国では、金・李・朴さんの3つ苗字が、国民の4割ってことだから、どんなふうに人の名前を呼んでいるんでしょうか。。ドラマや韓流アイドルを見る限りでは、フルネームで呼んでいるので、一般でもそのように呼んでいる？のでしょうか。。話が反れました。。。

AAA(トリプルエー)の次は、☆☆☆☆☆（ファイブスター）でしょうか。星を苗字に持つ面々が我が社に集わないかなぁと面白おかしく思っております。不動産業界の将来のスターたちを募集しております。。現在、当社で星が付くスタッフは、一人、星久保店長がおります。あと定員４名、お待ち申しあげております。笑

青森県八戸市。どこにあるのかわかりますか？

私？何となくといった感じでした。行ったことなかったので、そんな認知レベルです。正しくはこちらです。↓↓

人口23万人。こんなに大きな街とは思いませんでした。帯広、幕別、音更を合わせた規模感です。大きな港もあり、釧路に近い感じでしょうか。

数ヶ月前、帯広で、帯広にある会社の社長さんと不動産フランチャイズ本部の社長さんを、ある方の依頼があり、ご紹介しておりました。おふた方とも八戸の出身で、一度八戸でという話があり、八戸での再会が実現しました。

なかなか青森県にはいく用事がなく、また、帯広からのアクセスも面倒だなぁという先入観があり、足を踏み入れておりませんでした。。案外、簡単に行けることがわかりました。ちなみに今回は、丘珠（札幌）-三沢（青森県）便を利用しました。こんな小型機が1日1往復定期便ででています↓

約1時間のフライトです。

八戸に帯広によく似た屋台村があったのでアップしときます。みろく横丁という屋台村です。結構、いい感じです。

八戸。一度、旅行にいくのもいいかもしれません。北海道のお隣の県、興味がわきました。。次回、ねぶた祭りなんか行けたらいいなぁと思っております。

ちなみに、私の青森県の方言のイメージにあった”うんだ、うんだ”。そのような言葉を話されている方は、誰もおりませんでした。少々の方言はありましたが、気になるレベルではありませんでした。。

ドットコム通信９月号ここからです。

車のボンネットに落ちる葉に季節を感じます。そう、帯広は一気に秋モードになってしまいました。。収穫の秋でもあり、肌身に感じる寒さから人恋しくなる秋でもあります。。

不動産業界はというと、秋の季節、ちょっとしたミニ繁忙期的な時期になります。賃貸は、秋の人事移動の関係で移動があり、売買は、冬に入る前に新居を購入しようという人なんかがいらしゃり、商いが増えるシーズンです。

当社の不動産店舗も、他社さん同様、少し来店が増え、忙しくなってきた感じがします。世界中でコロナ、コロナと消費マインドが沈みますが、来店されるお客様に安堵を覚えます。

雪が降ると一気に客足も遠のくのが例年です。雪降るまでの数か月、年越しをするために豊作になるよう営業努力したく思っております。

そうそう話は変わりますが、この秋、帯広市内、新規オープンの店舗が重なります。。景気がいい？ってことなんでしょうか。。会社（ハウスドゥ帯広店）の目の前になりますが、新しいパン屋がオープンします。十勝さんの小麦を使った高級パン。２０日にオープンするようですので、一度食してみたく思っております。それにしても、店名が面白い！↓↓↓

“大地はドラムと優しい麦”

なんでしょう？この店名の意味するところは。。この店名をきいて、”部屋とワイシャツとわたし”という歌の題名を思い出したのは私だけでしょうか。。あまり意味はありません。スイマセン。。

で、「大地はドラムと優しい小麦」。。。意味するところ、ネットにでておりました。大地の鼓動を味覚で体現する食パンであることを、広大な帯広の小麦畑を舞台にドラムを叩いている食パン君のイラストで表現。店舗壁面に大きく描いています。また、小麦の産地ならではのネーミングでも表現しました。。。という意味です。

食パンマンが、ドラムをたたく姿に、少々笑いを覚えます。。大地の鼓動を味覚で体現してみたく、ご期待申し上げております。。

それと、私の自宅のこれまたすぐそばなんですが、業務用スーパーも新規オープンします。全国展開されているチェーン店のようです。あと、回転すし店も増店で新店舗がオープンします。コロナお構いなしで、帯広に住む者としては歓迎したく思っております。

少しづつですが、コロナ前の状態に戻りつつあることを信じたく思っております。。

帯広市のごみ処分場に初めて行って参りました。

みなさん、行かれたことありますか？

今、解体する倉庫があって、その中に大量のゴミがあるため、スタッフ総出で、先週より片づけをしております。業者さんに依頼すると、とっても費用がかかるといわれたため、仕方なく自前で片づけることになりました。

で、軽トラックにゴミを積んで、上の写真にあるゴミ処理場に持ち込んで、処分することを繰り返しておりました。軽トラックの荷台満載で行って、だいたい2、3000円くらいです。思ったよりも安く感じました。ただ、細かく分別しなくてはならず、持ち込んでから、その場で、スタッフの方の指示お頂きながら分別しておりました。

あと、3日くらいかかるかなぁ。。ゴミ処分が終われば、その物置も解体され新築のアパートの建築が始まります。。てなことで、前向きにスタッフとこのゴミ山と向え合っております。

鯖江（さばえ）市。鯖をこよなく愛する私には、美しく響くこの地名。福井県にある地方都市です。人口が約７万人で、福井市から南下すること１５キロにこの街があります。↓見慣れない福井の地図ですが、こんな位置関係です。。

 

イメージ的には、”さば”がたくさんとれるイメージだったんですが、ここは”めがね”がたくさん作られているまちでした。。国内で使われる眼鏡のフレームの実に９６％がここで作られているっていう街です。。↓こんな感じでＰＲされております。

そうそう、何でいきなり鯖江っていう話題になるかというと。。。。現在、当グループ会社で福井で運営するマンスリーマンション、福井のスタッフの知り合いが、この鯖江アパートを所有しており、空室とのことで、試しにこの空いている部屋をマンスリーマンションにしてみようというノリになり、この街との縁ができました。

とりあえず２部屋用意しました。詳細はこんな感じです。

 

少しづつですが、福井県内も営業エリアを大きくできればと思っております。