事件が続きます。ガックリ。。

今、買付が入って融資の審査をしている物件があります。銀行の担当から、うちの担当に電話がありました。

“今、融資審査中の物件、容積率オーバーで融資対象外となります”

どういうことかというと、家を建てる宅地には、この大きさまでしか建てることが出来ないという限度が定められており、今回の物件は、その限度を超えた大きさの物件で、この決まりを守られていないので、銀行ではこの物件には、お金を貸すことができませんということでした。

余談ですが、容積率って、こんな率です↓↓

土地に対する、建物の床面積の割合を言います。上の図で言うと、土地の上に2階建ての建物がありますという例で、土地が100㎡、1階と2階の床面積の合計が75㎡だとすると、この物件の容積率は、75/100＝75％ということになります。もし、この土地に定められている容積率が60％ということになっていれば、この建物は、容積率オーナーということになります。

容積率オーバーな物件であっても、壊してくださいとか、罰金を支払ってくださいとかのペナルティはないのですが、違法建築物件ということになります。銀行の住宅ローンは、対処外となりますので、もし、違法建築の物件を購入される場合は、現金でしか買えない物件ということになります。

今回、我々が売却予定の物件は、この違法建築物件だったといことでした。チェック不足でした。

では、なぜ、そのようなことが起こったかということを書き留めておきます。

新築して建てたときは、その制限内の建物だったのですが、家族が増えて、数年後にリフォームして、増築したため、そのようなことになっていたということです。

そのような事情を知らず、容積率オーバーであるという確認も怠ってしまった我々のチェックミスでした。

プロの我々が仲介に入っているにもかかわらず、折角、気に入って購入申し込みされ、楽しみにしているお客様に対しては、申し訳ない気持ちでおります。

この商いを成立させるために、この容積率オーナーを解消するには、隣地の土地を買い増すか、建物を一部壊して狭くするかしかないのかなぁと思案しておりました。

家屋調査士さん、建築業者さん、不動産会社の同業者さんなどに、相談して知恵を授かりました。

アドバイスを頂いたのは、もし、使わない部屋があるのであれば、壁でふさいで使えなくしてしまえば、建物の床面積を減らすことができるということでした。

今回、微々たる広さがオーバーしていただけだったので、その広さ分、使わなくなってもいい部分をお客様と打ち合わせをして、壁でふさぎ、未使用部分とすることにしました。

オーバーしていた面積が少なかったこと、お客様がどうしてもこの物件を購入したいという強い希望があったので、事なきを得たのですが、我々のチェック体制の不甲斐なさを感じつつ、今、預かっている物件が、違法建築物件になっていないかどうかスタッフに再チェックさせました。

先日のゴミ事件といい、容積率オーナー物件の扱いといい、我々も、まだまだだなぁと反省しております。

前向きなことを綴りたいのですが、自分たちの戒めの気持ちも込めて、また、同じ轍を踏まれることがないことを願って、恥を忍んで綴っておきます。

先日、釧路のスタッフから電話が入りました。どんな内容化というと、、、

7月に買い取って売却した釧路の中古物件があるのですが、売却後、床下から建築した時のゴミがでてきので、何とかしてほしいという内容でした。

さすがに、買い取るときにチェックできず、売却した後、購入者にてお風呂をリフォームしようとした時に、床下に建築時の大量のゴミがあることがわかり、当社に連絡が入りました。

我々が買い取った時には、すでにこのゴミたちはあったんだろうと思います。。とは言え売った側の責任も感じており、また、チェック不足だった我々の過失も素直に認め、ごみの撤去費用は、こちらで持たせて頂くことにしました。授業料だと思って、前向きに考えることにします。

私は、現地に行って確認はしておりませんが、スタッフから送られてきた写真をみて、結構な量に驚いてしまいました。同時に、築30年以上経っている古い物件なんですが、建築当時、出たごみを床下に入れて、売り渡す建築業者が存在していたということに、人のすることなんだろうかと驚きとショックを受けてしまいました。帯広では、そのような業者がいないことを願ってはおりますが。。。

今後、この手のチェックは用心深くなりました。

物件を買い取るときは、床下のチェックも可能な限り、しないといけないなぁと教訓になりました。中古物件を買われる方、また、買取利される不動産同業者の方、注意喚起の気持ちも込めて、我々が経験した失敗事例もこのブログにて書き残しておきたく思っております。